재테크 고수라고 자칭하는 몇몇 사람들이 항상 하는 말이 있습니다. 재테크를 시작하기 전에 남은 대출금을 모두 갚으라고. 그런데 왜 대출금을 모두 갚아야 할까요? 매월 이자를 내야하니까? 매월 원리금을 내야하니까? 매월 이자만 내는 대출금을 중도상환 해야할까요? 대출은 좋은 대출과 나쁜 대출로 구분됩니다. 좋은 대출이라면 중도상환은 필요하지 않습니다. 대출상품은 좋은 대출과 나쁜 대출로 구분하여 나쁜 대출은 좋은 대출로 전환하고, 좋은 대출은 최대한 길게 가지고 가는 것이 현명한 선택입니다.

우리는 대출이자를 정확히 계산하고 있는가?

대출이 무조건 나쁜 것인지 판단하기에 앞서 대출이 무엇인지 간략하게 설명하고 넘어가겠습니다. 우리가 흔히 말하는 대출은 금융기관에서 돈을 빌리는 것을 말합니다. 모든 대출에는 담보가 제공됩니다. 담보 없는 대출은 없습니다. 이 부분에서 ‘무슨 소리냐?’ 생각하는 사람도 분명히 있을 것입니다. 왜냐하면 신용대출이 있기 때문이죠. 그런데 그 신용대출도 담보를 제공합니다. 그 담보물은 눈에 보이지 않는 개인의 신용입니다. 신용을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 것입니다. 신용점수가 낮으면 대출이 어려운 이유가 여기에 있습니다.

은행에서 대출을 받으면 매월 대출금리에 따른 이자를 납부해야 합니다. 우량한 담보물을 제공했을 때에는 연 1% 대의 낮은 금리가 적용되며, 부실한 담보물을 제공한 경우에는 연 4~5% 대의 높은 금리가 적용됩니다. 신용점수도 마찬가지입니다. 높은 신용점수를 가진 개인에게는 낮은 대출금리가 적용되고, 그렇지 않은 사람에게는 높은 대출금리가 적용됩니다.

많은 사람들이 대출이 좋지 않게 보는 이유는 매월 은행에 지불하는 대출이자 때문입니다. 1,000만 원을 연 3%의 금리로 대출 받았다면, 매월 이자 2만 5,000원을 지불해야 합니다. 10년 만기로 대출 받았다면 총 1,300만 원을 상환하는 것이고, 300만 원의 손해를 본다고 생각하는 것이죠. 그런데 과연 그럴까요? 물가상승률을 고려한다면 그 결과는 크게 바뀔 것입니다. 아래를 보시죠.

• 물가상승률: 연 1.0%
• 대출금리: 연 3.0% (고정)
• 대출원금: 10,000,000원
• 대출만기: 10년, 원금일시상환

위 조건을 바탕으로 납부하는 원리금의 현재가치_PV를 계산해보면 아래와 같습니다. 대출을 받은 고객이 10년 간 납부하는 총 금액은 1,300만 원이지만, 실제로 납부하는 금액은 현재가치로 환산하면 1,189만 원이 됩니다.

대출금리 연 3.0%에서 1천만 원을 10년 간 원금일시상환으로 빌렸을 때 189만 원의 이자를 지불해야 한다는 사실을 알았습니다. 300만 원에서 무려 111만원이나 줄어든 금액이라 놀라셨습니까? 연 물가상승률이 상승한다면 그 격차는 더 커질 것입니다.

따라서 우리는 생각해볼 수 있습니다. 1천만 원 대출 10년 후 현재가치 환산 금액이 11,894,261원이라면 우리는 본전을 찾는 것입니다. 바로 이것이 좋은 대출의 조건입니다. 그렇다면 계산해보겠습니다. 은행에서 1,000만 원을 대출 받았을 때 연 수익률이 어느정도 되는 금융상품에 넣어두어야 수익을 얻을 수 있는지 확인해보겠습니다.

위 식을 풀면 아래와 같은 결과를 얻을 수 있습니다.

즉, 연 복리 수익률이 2.76% 이상인 금융상품에 그냥 돈만 넣어두면 됩니다!

좋은 대출과 나쁜 대출 구분 방법

필자는 좋은 대출과 나쁜 대출을 다음과 같은 기준으로 구분하고 있습니다.

1. 대출이자 연 5% 이상
2. 상환방법 원금일시상환
3. 10년 이상 장기대출

위 세 가지 기준을 충족한다면 좋은 대출이라고 할 수 있겠습니다. 그렇다면 기준에 부합하지 않는 대출은 나쁜 대출일까요? 그렇다고 볼 수 있습니다. 좋은 대출은 현재 시점에서의 현금 유동성을 해치지 않는 대출인데, 위 조건에 맞지 않는 대출은 현금 유동성을 망가뜨릴 가능성이 높기 때문입니다.

따라서 위 조건에 맞는 대출상품의 잔액이 남아있다면 급하게 중도상환하지 말고, 길게 가져가는 것이 좋습니다. 현재 가지고 있는 자산을 다른 곳에 투자하면 대출이자보다 높은 수익을 얻을 수 있기 때문입니다.

좋은 대출과 금융투자

위에서 말씀드린 좋은 대출을 받을 수 있다면, 지금 바로 받으셔도 됩니다. 다만, 해당 대출금은 금융투자에 사용해야겠죠. 대출금을 금융투자에 사용한다면 대출이자보다 높은 수익을 얻을 수 있을 것입니다. 예를 들어, 대출을 통한 금융투자 시 아래와 같은 결과를 가져올 수 있습니다.

• 물가상승률: 연 1.0%
• 투자수익률: 연 5.0%
• 대출원금: 50,000,000원
• 대출금리: 연 3.0% (고정)
• 대출만기: 10년, 원금일시상환

10년 간 납부한 대출이자와 대출원금을 더한 후 현재가치로 환산하면 5947만 원이 나옵니다. 그리고 5000만 원을 대출 받은 후 금융투자를 진행하여 연 복리 5%의 수익률을 달성했다면, 10년 후 자산은 현재가치로 환산했을 때 7373만 원입니다. 대출로 인한 자금유출 5947만 원보다 대출 후 투자를 했을 때의 자금유입 7373만 원이 더 크다는 것을 알 수 있습니다. 실질적으로 투자자는 1425만 원을 손에 쥐게 됩니다.

부자가 되기 위한 좋은 대출 늘리기

자본주의 사회에서는 월급만으로 부자가 될 수 없습니다. 레버리지_대출를 통한 투자가 진행되어야 부자가 될 수 있습니다. ‘대출은 무조건 좋지 않은 것이다’ 생각하는 사람이 있다면 그 사람은 부자가 되지 못 할 확률이 99%입니다. 좋은 대출을 통해 투자자산을 늘려가고, 자신만의 투자철학을 가지고 잃지 않는 투자를 지속한다면 가까운 미래에 부자가 될 수 있을 것입니다.

타이틀 이미지: GotCredit, Money, Flickr. CC BY 2.0.